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放松限購或是房市安慰劑
放松限購或是房市安慰劑
在溫州、南寧、呼和浩特、濟南之后，又有兩個城市明文放松或取消限購政策。近日媒體證實，蘇州市對90平方米以上住房的限購已松綁，在蘇州購買90平方米以上住房不再受限，90平方米以下仍按照以往政策執(zhí)行；�？谝寻l(fā)文中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。在這6個城市之外，還有十幾個城市雖無明文規(guī)定，但已實際放松限購；傳言即將放松限購的城市也不少。
不過，就目前境況而言，放松限購可能救不了房價。這基于兩個理據(jù)：第一，限購早已不如剛出臺時那么有效，起不到抑制“不合理住房需求”的作用，那么，放松限購也不可能增加市場需求。第二，投資與投機者都是買漲不買跌，現(xiàn)在房價上漲無望、下跌可期，他們不會因為限購放松而入市；而對于剛需來說，目前的房價實在太高了，多數(shù)沒有能力去接盤。
放松限購城市名單的擴大令很多“多軍”歡呼雀躍，主要原因其實不在于他們認為放松限購能支持房價，而是因為這驗證了他們的一個觀點：如果樓市出現(xiàn)下跌的跡象，部分地方政府一定會出手救市。他們預期，現(xiàn)在的形勢會與2008年時相似，房價經(jīng)歷幾個月的假摔，然后政策方向一變，房價又開始快速上漲。
部分地方政府的確不希望看到房價下跌。房價下跌會帶來兩方面的不利影響，一是土地出讓收入會大幅下降，可支配財力大大減少；二是房價下跌會使一些開發(fā)商陷入破產(chǎn)境地，帶來一系列社會問題，例如，一些中小城市乃至大城市會出現(xiàn)民間借貸危機。
房地產(chǎn)政策會如他們所期望的那樣“轉(zhuǎn)向”嗎？之前房地產(chǎn)政策的基本導向是抑制需求，今后一段時間會不會轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳ば枨�？進而使身陷下跌趨勢的房價“轉(zhuǎn)向”上升？對于房地產(chǎn)政策是否會“轉(zhuǎn)向”，其實很難有一個客觀的標準衡量。但即使房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”，也起不到支持房價上漲的作用。
回顧近10年以抑制需求為基本導向的房地產(chǎn)調(diào)控，主要起到了三方面作用：第一，增加交易環(huán)節(jié)的稅費，直接增加了購房者的成本。第二，因為交易成本增加，抑制了二手房市場的供給。第三，打亂房地產(chǎn)市場的調(diào)整，使供給增長較慢，跟不上需求增長的步伐。需求較大、房價上漲較快時，開發(fā)商應該會增加投資，從而使未來住房市場的供給增加，但是，這時往往會有調(diào)控措施出臺，又讓開發(fā)商預期未來需求會萎縮，他們因而會減少投資，結(jié)果是供給的增長被調(diào)控措施抑制。
也就是說，之前以抑制需求為基本導向的房地產(chǎn)政策起到了抑制供給的作用，實際效果是配合了開發(fā)商“減量提價”的策略，不但沒能起到抑制房價上漲的作用，反而對房價上漲起到了支持作用。既然房地產(chǎn)調(diào)控不是當前房價下跌的原因，那么，即使房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”，房價走勢也不可能“轉(zhuǎn)向”。（編輯劉曉忠）