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深圳5月掀土拍盛宴 工業(yè)用地爭奪也激烈
來源：證券時報網(wǎng) 證券時報記者 吳家明
近段時間以來，全國多個城市的土地市場升溫，不少房企在土地市場爭搶激烈。在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業(yè)擴儲的良機。過去，深圳的商業(yè)和工業(yè)用地因限制條件較多基本為底價出讓，但在最近深圳兩宗工業(yè)用地拍賣卻非常激烈。
近日，深圳坪山區(qū)出讓了三宗工業(yè)用地，這三塊工業(yè)用地出讓條件和競買資格條件均高度一致，土地準(zhǔn)入行業(yè)均為《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016修訂）》鼓勵發(fā)展類中的A01生物產(chǎn)業(yè)，使用年限均為20年，宗地需開展實施裝配式建筑。
結(jié)果顯示，其中兩宗工業(yè)用地被深圳市愛康生物科技有限公司、深圳市康泰健牙科器材有限公司分別以5000萬元和2500萬元競得，溢價率分別為335%和117%。在競拍現(xiàn)場，深圳市愛康生物科技有限公司和深圳市國賽生物技術(shù)有限公司為宗地號G14316-0113地塊的激烈纏斗成為最大亮點，雙方接連近37次輪番出價。另一宗工業(yè)用地由深圳市新產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)學(xué)工程股份有限公司以底價5112萬元競得。
據(jù)統(tǒng)計，今年5月深圳共有9宗工業(yè)用地出讓，累計出讓土地總面積超過11萬平方米。因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。
今年年初，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布了《深圳市扶持實體經(jīng)濟發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》（征求意見稿），提出產(chǎn)業(yè)用地容積及容積率調(diào)整可通過新建、擴建、拆建三種方式組合的路徑實施，劃定新增建筑面積的15%為產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整的貢獻基準(zhǔn)，并明確規(guī)定提高容積率增加的建筑面積不得轉(zhuǎn)讓。到了4月，深圳市又出臺《深圳市扶持實體經(jīng)濟發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的暫行規(guī)定》《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》兩個文件，深入推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，加快工業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為實體經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供有力空間保障。
此外，深圳市正大力實施“拓展空間保障發(fā)展”十大專項行動，在違建“零增量、減存量、保安全”上實現(xiàn)攻堅突破。5月8日，福田區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局會同香蜜湖街道辦事處、福田區(qū)消防大隊等部門組織開展度假村片區(qū)違法建筑清拆行動，宣告綜合整治號角正式吹響。此外，位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的碧海灣高爾夫球場違建將被依法強制清拆。
與商辦和工業(yè)用地不同，自2010年起深圳的住宅用地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)更是一直處在超低位水平，城市更新早已成為住宅供應(yīng)的主力。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的300城市土地市場交易信息顯示，4月份中國300個城市共成交土地1830宗，環(huán)比增加22%，同比增加18%，其中，宅地成交量環(huán)比上揚近三成。其中，二線城市土地市場最為活躍。4月份，二線城市土地出讓金為2641億元，環(huán)比增加43%，同比增加81%；成交土地面積3139萬平方米，環(huán)比增加14%，同比增加15%。據(jù)測算，二線城市“賣地”收入占300個城市土地出讓收入的66%，土地成交面積占比也超四成。
中國指數(shù)研究院建議，目前市場的變化對企業(yè)拿地提出更高要求，中小房企盡量少拿高價地、高溢價地和高總價地，可以通過合作和收并購有選擇地進入潛力城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也警告，近期房屋銷售市場悲觀情緒減少，同時房企的資金面在不斷改善，這些因素都帶來了很多拿地機會。不過，如果近期土地溢價率太高，接下來又會出現(xiàn)很多管控，即出現(xiàn)穩(wěn)地價的現(xiàn)象。值得注意的是，4月以來針對市場回溫跡象，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的城市明顯增多。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前4個月已有30多個城市調(diào)整公積金政策，其中多地政策有所收緊。