財(cái)經(jīng)新聞
基金化運(yùn)作成房地產(chǎn)信托主流方向
2006年02月13日 金融時(shí)報(bào) 金立新
確切地講，中國的房地產(chǎn)信托完全是政策夾縫中誕生的產(chǎn)物。這一點(diǎn)通過數(shù)據(jù)體現(xiàn)得淋漓盡致。
2003年6月央行121文件出臺(tái)。大批失去銀行“供血”的房地產(chǎn)企業(yè)亟需供血，中國的房地產(chǎn)信托因此誕生，并成為自2003年以來支撐信托行業(yè)盈利的“三駕馬車”之一。數(shù)據(jù)顯示：2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年1至9月，房地產(chǎn)信托更是如火如荼。2005年9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出“212號(hào)文”，對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)提出警示。文件一出，效果立竿見影。9月份，房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量和資金規(guī)模比上月分別回落19.7%和36.4%。
從2003年到2005年9月，房地產(chǎn)信托的起落以及與政策的關(guān)聯(lián)，綜合反映了房地產(chǎn)信托創(chuàng)新方向與宏觀經(jīng)濟(jì)政策及信托行業(yè)政策如何吻合的問題。而從行業(yè)監(jiān)管政策的角度，除符合國家整體經(jīng)濟(jì)金融政策外，最重要的就是風(fēng)險(xiǎn)控制。
政策趨緊：主動(dòng)理財(cái)沖動(dòng)將是房地產(chǎn)信托的原始動(dòng)能
在過去的一段時(shí)間內(nèi)，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)政策還是微觀行業(yè)政策，政策取向應(yīng)該說并不利于房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)每年巨大的資金需求與目前房地產(chǎn)信托在房地產(chǎn)融資額中微乎其微的占比，無疑又體現(xiàn)了房地產(chǎn)信托巨大的展業(yè)空間。日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌提出，理財(cái)市場(chǎng)融資成為我國企業(yè)融資的八大渠道之一。而從信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的主觀展業(yè)愿望上，因?yàn)楣蓶|結(jié)構(gòu)、人才結(jié)構(gòu)等問題，一些一直以來執(zhí)著于房地產(chǎn)信托的信托公司，仍然會(huì)在房地產(chǎn)信托上有所作為。因此，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的展業(yè)沖動(dòng)將通過主動(dòng)理財(cái)?shù)男问骄徑庹邤D壓，并通過創(chuàng)新成為房地產(chǎn)信托的突破口。
產(chǎn)品創(chuàng)新：地產(chǎn)信托產(chǎn)品將圍繞信托基金化原理展開
近年來，國內(nèi)一系列的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的間接融資模式受到挑戰(zhàn)，資金短缺讓諸多開發(fā)商“不寒而栗”。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動(dòng)金融改革和金融創(chuàng)新的有效途徑。銀監(jiān)會(huì)“212號(hào)文”出臺(tái)后，信托行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)及夾層融資等房地產(chǎn)融資的信托方式進(jìn)行了大量的研究與探討，而這些所集中體現(xiàn)的是房地產(chǎn)信托的基金化。
受到政策、法律、稅務(wù)等多方面的因素制約，REITS作為房地產(chǎn)信托最高端的金融形態(tài)，在我國尚未形成市場(chǎng)。但REITS標(biāo)準(zhǔn)已廣泛運(yùn)用在了地產(chǎn)信托的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。夾層融資、股權(quán)投資和債權(quán)融資從投資方式、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、流動(dòng)性、投資收益率等不同的角度引用了RE鄄ITS的核心理念。REITIS概念加速了地產(chǎn)信托的基金化，使其從私募走向公募化，有力地加強(qiáng)了行業(yè)規(guī)模，提高了投資權(quán)益。
市場(chǎng)實(shí)踐：“中國式REITS”初顯雛形
雖然地產(chǎn)信托對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)業(yè)龐大的資金需求乃杯水車薪。但地產(chǎn)業(yè)對(duì)于信托融資已經(jīng)形成需求，每年的規(guī)模都在增長，REITS成為了地產(chǎn)商期待的新興融資理財(cái)產(chǎn)品。雖然存在的瓶頸限制、規(guī)模不大、不能上市流通等諸多因素成為REITS不能在我國發(fā)展的“死結(jié)”，但是，實(shí)踐中許多信托公司所開展的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目雖還不是純粹意義上的RE鄄ITS，但“中國式REITS”已經(jīng)初顯雛形。REITS要求項(xiàng)目已經(jīng)正常經(jīng)營，有穩(wěn)定的租金收入，但是還沒有被分割出售，中國這樣的項(xiàng)目并不多。所以，如果沒有產(chǎn)業(yè)基金性質(zhì)的資金支持房地產(chǎn)開發(fā)，REITS即使是有，也收購不到合適的物業(yè)。而開發(fā)商資金最緊缺的時(shí)候就是“四證”齊全之前，因?yàn)檫@個(gè)階段開發(fā)商無法向銀行貸款。“中國式REITS”則強(qiáng)調(diào)在保證REITS核心釋義的前提下，結(jié)合中國目前地產(chǎn)金融發(fā)展需求，對(duì)投資產(chǎn)品的環(huán)節(jié)有適度的調(diào)整。聯(lián)華信托的“聯(lián)信·寶利”信托產(chǎn)品，實(shí)際上就是“中國式REITS”的具體實(shí)踐。
創(chuàng)新方向：專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�、流動(dòng)性
從2003年、2004年地產(chǎn)信托業(yè)的興起、興旺，到初顯勢(shì)頭的房地產(chǎn)信托受2005年出臺(tái)的“212號(hào)文”影響而回落，在信托行業(yè)房地產(chǎn)信托也隨著研究力量的強(qiáng)弱和研究方向的不同而分化，一些堅(jiān)持按照房地產(chǎn)信托專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；M(jìn)行研究的信托公司，其業(yè)務(wù)并未受到影響；而一些以貸款方式所進(jìn)行的房地產(chǎn)信托則開始萎縮。2006年，如何在房地產(chǎn)信托中立足不敗成為關(guān)注房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托公司最為關(guān)注的問題。隨著政策、行業(yè)規(guī)范的相繼出臺(tái)，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；土鲃�(dòng)性將成為地產(chǎn)信托的重點(diǎn)研究方向戰(zhàn)略。無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公司運(yùn)營到產(chǎn)品服務(wù)，專業(yè)化都成為信托公司可持續(xù)發(fā)展的有力保障。標(biāo)準(zhǔn)化則更多體現(xiàn)在使用基金化原理來設(shè)計(jì)產(chǎn)品，相對(duì)于科技含量低，以債券、貸款方式操作的產(chǎn)品，基金原理化本著標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制、復(fù)合投資、具有流動(dòng)性的特點(diǎn)，更具有彈性發(fā)展空間。而地產(chǎn)信托的規(guī)�；欣诎盐帐袌�(chǎng)，獲取利潤，化解宏觀政策調(diào)控及市場(chǎng)突發(fā)事件所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)�！爸袊絉EITS”將結(jié)合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際更加完善。